一、北京楼市呈现下行趋势

    进入2014年，北京楼市一改去年的火热景象，变得萎靡不振，多项指标呈现下行趋势，形势严峻。

   （一）住宅供应量

2014年1季度，北京商品住宅竣工面积为177.3万平方米，同比增长44.5%；与此同时，北京商品住宅销售面积为170.8万平方米，同比大幅下降43.2%。

2014年1月至5月16日，北京市新建商品住宅供应量为3.6056万套（库存量突破7万套），比去年同期增加58.1%，供应面积为404.75万平方米，比去年同期增加77%。

2014年北京市计划建设各类保障性住房7万套（其中公租房2万套，经适房和限价房2.2万套，棚户区改造安置房2.8万套）；此外，自住型住房5万套。

2013年北京2万元/平米左右的自住型需求项目供需比基本是1：4，但目前已经逐渐接近1：2。

以上数据表明：2014年北京住宅市场的供求关系已经发生巨大变化，北京房价已无持续上涨动力。

   （二）住宅成交量

 1．一手房

 2014年1-4月，北京获批入市楼盘2.13万套，总面积254.4万平方米，是2011年以来最多的一年，但是成交量却是一个低值，仅和2012年相当。另外，1-4月，多家房企仅完成年度销售目标的15%-30%。

    2014年4月，北京共发放了31张销售许可证，新增房源9221套，而整个4月仅成交了3992套。

    2014年5月上旬，北京住宅新房签约1542套，环比4月下旬下跌52%，比去年同期下跌4.28%。

2．二手房

2014年4月以来，北京市二手住宅周成交量已连续6周在2000套以下徘徊。5月份第2周，北京市二手住宅共成交1260套，与4月同期相比下降11.1%，这是自去年十一假期以后、除春节长假外，成交量最低的一周。

 以上数据表明：2014年前4个月，无论一手房还是二手房，北京住宅市场成交量均呈下跌趋势，购房人观望情绪明显。

   （三）住宅成交价

1．一手房

上海易居房地产研究院的报告显示，4月份北京新建商品住宅成交均价为2.6023万元/平米，环比下降7.8%。

2014年3月中旬，万科橙推出均价2.168万元/平方米的毛坯房源，以取代原计划的2.6万元/平方米的精装房源。

之后，通州的东亚印象台湖开盘价从预期的2.6万元/平方米降到2.2万元/平方米。

2014年4月，亦庄海梓府推出“特价房”2.88万元/平方米，原预期3.5-3.6万元/平方米。

2．二手房

自2013年12月份起，二手房价格已经连续4个月下跌。截至2014年4月27日，4月北京二手房成交6317套，环比下降18.2%，是最近6年以来的最差纪录。伟业我爱我家市场研究院统计，2014年5月上旬，北京市二手房网签量为1472套，比4月下旬下跌55.20%，比4月上旬下跌34.66%，同比去年同期下跌2.77%。二手房市场的成交依旧低迷。

受市场成交量下滑影响，北京二手房挂牌价全面松动，房源降幅平均在10%左右。尤其是高端大户型房源降价明显。网传钓鱼台七号院有套318平米3室3厅的房屋，房主直降200万元出售。另有一套四环边的房子，面积160平米，市场价640万元左右，但现在标价560万元。

以上数据表明：无论一手房还是二手房，北京住宅市场均开始出现降价潮。

   （四）土地拍卖价

 2014年4月初，泰禾集团以17.1亿元获得大兴区两宗地，现场竞拍达到177轮，溢价率分别为158.31%、145.39%。  

 2014年4月24日，恒大地产以41.6亿元获得大兴区黄村DX00-0101-0201地块，现场竞拍达到199轮，溢价率高达179.9%。  

 2014年5月6日，花园地产以10.8亿元获得大兴区西红门0302-010-1、0302-009地块，仅9次举牌即告成交，溢价率刚超过10%。

    以上数据表明：进入2014年5月份，房企对于北京楼市的信心明显不足。

 

二、北京楼市的潜在风险

 

    很多人认为，由于北京在教育、医疗、文化、就业各方面享有别的城市不具有的资源优势，北京便会源源不断地吸引无数外地人来京工作，因此，北京的房子似乎永远不用发愁没人买，即便整个经济不景气，别的城市房价跌了，北京房价也不可能跌。

但是，北京的上述资源优势，也许对拥有北京户口的人有用，对于众多“北漂”而言，北京除了就业机会较多以外，其他资源要么享受不到，要么和其他城市没有多大区别。因此，他们中有些人并不想长久地在北京居住，即便是那些想在北京长久居住的人，面对高昂的房价，他们也无力购买。换言之，他们有购房的欲望，却没有购房的能力，因此，北京真正有能力购房的“自住型需求者”并非如人们想象的那么多。

另一方面，我认为相比其它城市，北京房地产市场的潜在风险可能更大，这可从以下几个方面进行分析：

        （一）北京是全国最大的房地产投资市场

    北京的普通工薪族如果想购房，为凑齐首付款，除花光自己的所有积蓄外，往往还需要双方父母的资助。他们的一套房对应着的往往不是一个家庭，而是两三个家庭的购买力。而且，他们买完房后，以后的几十年还得拼命工作节衣缩食偿还贷款，成为不折不扣的“房奴”。因此，从房价收入比来看，北京自住型需求者的购买力其实低于一些二三线城市。

    既然北京的高房价让很多普通工薪族买不起房，那么导致北京房价持续上涨的购房需求又来自何处呢？

它来自于境内外数量庞大的房地产投资投机者。他们豪赌北京房价会持续高涨。他们买房不是为了自住，而是为了赚取低价买入高价卖出的房价差，其中贪污受贿者和境外投机者对房价下跌尤其敏感。贪官污受贿者往往拥有多套住房，即将实施的不动产信息登记制度使其惶恐不安，境外投资者则面临房价下跌和人民币贬值的双重压力，因此，北京房价一旦进入下行通道，这两类人会加速降价抛售房屋。这必将在短时间内迅速放大北京二手房供应量，从而加剧北京房价的整体下跌。

       （二）北京住房供应量持续增加

2014年北京市将继续加大住宅用地供应，同时进一步优化供应结构，拟安排住宅用地供应总量中的40%用于保障性安居工程建设，60%用于商品房建设；商品房用地中将有50%用于建设自住型商品房。也就是说，自住型商品房将占到住宅用地总供应的30%。这样，2014年北京房地产市场将有70%左右的保障性住房和自住型商品房，这必然将较大幅度地拉低北京平均房价。

       （三）京津冀一体化导致购房需求外溢

京津冀一体化会带来北京产业及人口的分流，北京市计划向周边地区转移500万人。如果把轨道交通修到涞水、涿州、固安、香河、三河这些离城市一二十公里的地方，城区内过度密集的人口很快就会疏散，三四环以内过高的房价就会很快落下来。

      （四）“北漂”的生存环境越来越恶劣

对于很多“北漂”而言，北京显然不是一个宜居城市，因为近年来北京的生存环境越来越恶劣：买不起也租不起的房子、高昂的教育费、医疗费、拥堵的交通、上班路途的时间成本、严重威胁身体健康的雾霾天……可见，北京繁华的外表掩盖不了低质量的生活水准，“北漂”逐渐逃离北京将是必然趋势。

 

       三、政府是否会救市？

 最近，《中国经济周刊》与中国经济研究院联合研究报告显示，从“承诺以土地出让收入偿还债务总额”的绝对值，即此类债务总额来看，北京位居全国之首；从土地财政依赖度，即“土地偿债在政府负有偿还责任债务中占比”来看，北京排在第6位。毋庸置疑，如果北京房价持续下跌的话必将导致楼市崩盘，而政府显然无力承受楼市崩盘带来的严重后果，一些金融机构也会面临破产倒闭。因此，当房价下降到一定程度时，政府和金融机构必然会联手救市，而救市的关键在于给予房企资金支持和刺激购房需求。

    （一）给予房企资金支持

2014年年初，为严控风险，商业银行普遍大幅度缩减了房企的贷款总量；此外，影子银行，例如房地产信托、私募基金等也受到监管层新规制约。随着人民币汇率持续下调，美元转为强势，房企海外融资的难度也越来越大。最新数据显示，2014年1-5月房企海外融资金额同比去年大降。

   房地产行业属于资金密集型行业，它对资金高度依赖，资金链断裂为房企的“死穴”。一旦资金链断裂，房企的倒闭便指日可待。因此，在楼市不景气，住宅销售量锐减，房企自身资金短缺，资金链面 临断裂风险的情况下，中央银行通过实施宽松性货币政策，增加货币供应量，给予房企资金支持，可使濒临倒闭的房企逃过一劫。商业银行是中国金融体系的主体，中央银行实施的宽松性货币政策需要通过商业银行来进行。

  1.公开市场业务

   公开市场业务是指中央银行通过买进或卖出外汇及有价证券，吞吐基础货币，调节货币供应量的活动。公开市场业务与其他货币政策工具相比，具有主动性、灵活性和时效性等特点。公开市场业务可以由中央银行充分控制其规模，中央银行具有相当大的主动权。例如，如果当前楼市继续下行，中央银行可以随时买进一定规模的有价证券，从而“吐出”基础货币，调节货币供应量。

    2.增加再贷款和再贴现金额，降低再贷款率和再贴现利率

   再贷款是指中央银行对商业银行的信用贷款，再贷款率是指中央银行向商业银行发放的贷款利率。再贴现指商业银行或其他金融机构将贴现所获得的未到期票据向中央银行作的票据转让，再贴现率是商业银行将其贴现的未到期票据向中央银行申请再贴现时的预扣利率。再贴现的性质和再贷款相似。中央银行通过再贷款和再贴现，可以增加基础货币在金融市场的投放。中央银行降低再贷款率和再贴现利率则意味着降低商业银行向中央银行的融资成本。

   2014年5月21日，网传人民银行通过国开行和建行投放了基础货币，且称人行再贷款投放规模在3000亿-5000亿间。如果消息属实，说明央行已对当前经济持续下滑产生忧虑，试图进行调控。

    3.降低存款准备金率

 存款准备金是指金融机构为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的在中央银行的存款。中央银行要求的存款准备金占其存款总额的比例就是存款准备金率。由于准备金率是通过货币乘数影响货币供给，因此，即使准备金率调整的幅度很小，也会引起货币供应量的巨大波动。目前中国大型金融机构和中小金融机构分别执行20% 和16.5%的高存款准备金率。

尽管货币当局原本并不想采取 “强刺激”措施来拯救楼市，但是如果楼市风险达到货币当局所能容忍的最高限度时，货币当局必定会采取降低存款准备金率这剂“猛药”以解燃眉之急。根据目前形势推测，全面降低存款准备金率的时间很可能出现在今年第3季度。

中央银行通过上述救市措施可以扩大基础货币量及乘数效应，从而使得当前偏紧的银根得以放松，对商业银行的可贷资金将产生重要影响。对资金短缺的开发商而言，银行的资金支持具有强大的输血功能，对抑制房价进一步下跌有较为明显的作用。但是，增加货币供应量的副作用也很大，如果增加过多，它很可能引发新一轮的恶性通货膨胀。货币当局是否愿意为拯救楼市而损害实体经济的长远发展呢？在北京楼市前景黯淡，人们普遍看跌房产的情形下，盈亏自负、风险自担的商业银行又是否愿意加大房贷投入以加剧自身经营的风险呢？

   （二）刺激购房需求的措施

 1. 取消限购

   这项措施对自住型需求没有影响，因为限购原本就是限制投资投机者。

2. 取消限贷（或扩大房贷比例）

 这项措施会增加一些自住型需求，但是如果房价不再下降的话，这个增加的需求量会很小，因为即便能支付起首付款，沉重的还贷压力还是会让很多普通工薪族望而却步。

3. 降低贷款利率

 这项措施也会增加一些自住型需求，但是增加量估计也很小，毕竟贷款的金额本身就很高了。

4.税收优惠

 这项措施可以减少购房者的税负，但和动辄几百万的房价相比，减免的税负可谓微不足道，因此，因这项措施增加的自住型需求仍然很小。

  至于其他城市可能采取的购房入户的救市措施，北京不可能采取。

综上所述，上述救市措施对于自住型需求者影响不大，但对投资投机者是利好。不过，在当前中国经济下滑，人民币贬值，房企债台高筑，北京房价泡沫巨大的情形下，北京的房子是否还具有投资和投机价值？

 

        四、预测：2014年年底北京房价

        （一）政府不采取救市措施情形下的房价预测

  北京市建委资料显示，最近几年北京剔除各类保障房后成交的纯商品房住宅，年平均在8万套左右，那么低于市场价30%—50%的5万套自住型商品房（占市场成交量的60%）必将大大拉低2014年北京市的楼市均价。考虑到自住型商品房还会通过竞争促使纯商品房降价销售，因此，可预测2014年年底北京新建住宅均价会比4月均价低20%--30%（不会低于30%的理由是纯商品房一般不会比自住型商品房价格低）。鉴于北京新建住宅基本在五环外，而二手房有很多在五环内，房价更高，投资和投机性更强，因此，我估计2014年年底二手房房价跌幅会比一手房更大。

        （二）政府采取救市措施情形下的房价预测

2014年政府工作报告指出：中国确定2014年经济增长目标为7.5%左右，M2增速目标为13%左右。这两个指标我相信中国政府是考虑到2014年房价整体略有下跌的前提下制定的。对于北京政府而言，如果房子均价下降20%，政府肯定会采取各种救市措施来防止房价进一步下跌（但不是促使上涨）。但是考虑到2014年中国经济明显进入下行通道，即便政府采取救市措施，估计愿意进行房产投资的人也并不多，而且这部分人也只能对纯商品房进行投资，对于保障类住房和自住型商品房无能为力。因此，我预测这一轮的政府救市并不会像以前那样引起北京房价暴涨（除非真的又投放几万亿货币），但可将2014年年底房价跌幅控制在比4月均价低10%之内。

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