一、北京楼市持续低迷

   （一）北京楼市的“灰五月”

    2014年5月，对于北京楼市而言，传统的“红五月”变成了“灰五月” 。

伟业我爱我家数据显示，5月份北京新建商品住宅网签量为5336套，环比4月6091套减少12.4%，同比去年5月7004套减少23.8%；其中，期房成交量为3709套，环比4月4400套减少15.7%，同比去年5月5099套减少27.3%；现房成交量为1627套，环比4月1691套减少3.8%，同比去年5月1905套减少14.6%。新房成交量为2009年以来同期最低值。中原地产数据显示，2014年前5个月，北京住宅成交面积处于历史最低位，为240.33万平方米，同比降45.2%；成交套数为20148套，与去年36211套相比，同比亦大跌44.3%。此外，剔除保障性住房，5月份北京新房住宅成交均价为2.4442万元/平米，环比下跌3.3%。

 二手房方面，2014年北京二手房价格已经连续5个月下滑。5月份，二手房成交均价3.02万元/平米，相比4月份的3.1万元/平米继续下调了2.6%，年内累计下调幅度已经超过6%。前5个月二手房成交总量为38044套，比去年前5月成交量大幅下跌55 .8%，同时也是2009年以来历年同期的最低值。

北京市国土局数据显示，5月份北京经营性地块仅成交了4宗多功能性用地，土地成交金额为58.45亿元，环比4月的302.63亿元大幅减少了80.7%。

    综上，2014年前5个月北京楼市持续低迷，颓势尽现。

   （二）供需关系逆转

链家地产数据显示，北京2013年前5个月的供需比为1∶2.4，2014年前5个月供需比仅为1∶0.7。这说明北京楼市的供需关系正在逆转。

    1．供给增加

    截至5月31日，北京库存量已从5月初的67848套增长至77085套，单月增量近万套。6月北京共有33个项目计划开盘，供应或超1万套，这已是连续4个月供应处于高位。下半年还将有大量保障类住房、自住商品房以及纯商品房入市。

  2．需求减少

购房需求分为消费需求和投资需求。

诚然，北京的城市化进程尚未结束，每年仍有不少人涌进北京，北京还需要修建大量房屋以满足人们的居住需要，长远看北京房价仍会“上涨”。但是，一则当前岌岌可危的北京楼市不可能依靠遥远的城市化梦来支撑；二则北京房价未来“上涨”的参照物不应是当前高得离谱的房价，而应是与普通工薪族相符的合理房价。中国家庭金融调查 （China Household Finance Survey，CHFS）数据显示，中国住房“刚需”旺盛的时代已经过去，且目前“刚需”中超过八成的需求都是无效的，因为他们没有购房能力。中国城镇地区剩余的可实现“刚需”仅为15.9%，无效“刚需”则高达84.1%。根据北京许多普通工薪族倾其一生积蓄也无力购房这一事实，我们可以推测北京无效的“刚需”比例应该更高。这意味着北京的高房价主要是靠投资者而非“刚需”族来支撑。在当前北京房价持续下跌的情形下，拥有多套住宅的楼市投资者，此刻只想尽快将手中多余的房子出售，落袋为安，不会再去炒房；而其他有能力购房的人，显然也不会去投资有贬值风险的房子。

因此，对当前的北京楼市而言，无论是消费需求，还是投资需求，均已经变得很小。

   （三） 房企生存艰难

    近年来，商业银行不断去杠杆，银行存款持续流失，导致银行资金紧张，加上房地产市场的风险日益加大，银行纷纷压缩或停止开发贷，使得许多房企生存艰难。就北京楼市而言，由于市场持续低迷，部分房企回收资金困难，已无力拿地，只能暂时将闲置资金投向理财产品。例如，自2013年8月以来，昔日豪掷50亿元拿下了顺义后沙峪天竺开发区22号住宅用地的“双料地王”大龙地产已连续18次购买了理财产品。

从全国范围来看，截至5月26日，共有22家房企公布了中期业绩预告，其中嘉凯城、荣丰控股和银润投资等6家公司预亏而，中期业绩将同比下降的公司有9家，上述3家公司降幅都在100%以上，世荣兆业、广宇集团等5家公司降幅也超过五成。大型房企公布的前4个月的销售业绩也普遍下降，部分房企的下降幅度超过50%。

   （四）部分银行停发房贷

    融360对全国21个重点城市近400家商业银行的调查显示，在城市银行停发个人房贷占比排行中，无锡、北京、深圳三个城市名列前茅。此外，还有一些银行停发开发贷，造成中小房企融资困难。这是银行根据楼市风险状况，自行做出的趋利避害的选择。

 

      二、    政府救市的必然性

    中国房地产投资占中国GDP15%以上，房地产对中国经济增长的贡献在20%以上，土地收入占地方财政50%左右。2013年，房地产行业12.2万亿元的融资占中国全社会融资额70%以上。可见，中国经济对房地产高度依赖，房地产已经绑架了中国经济。因此，有人断言，如果房地产崩盘，中国经济将陷入“自杀式毁灭”。

我们可以设想一下房地产崩盘对中国经济造成的毁灭过程：

1．房企因为房价暴跌无力收回资金，再加上向金融机构融资艰难，导致资金链断裂，纷纷破产倒闭；

2．地方政府因房企不愿拿地，土地流拍，无法获得土地出让金，收入锐减，债务违约；

3．开发贷和个人贷的借款者因为房价暴跌，房子或土地价值变得比贷款金额还低，将会停止还款。如果再算上银行表外理财产品中房地产信托，以及房地产带动的相关产业（如钢铁、水泥等）的贷款，则银行不良贷款将迅速增加，银行资不抵债，金融危机爆发；

4．与房地产相关的几十个行业纷纷减产或倒闭，失业人口剧增，中国陷入长期经济衰退。

上述环节中，金融危机这一环节尤其值得重视。尽管直接的房地产贷款只占中国商业银行总贷款的20%左右, 其中个人购房贷款占整个房地产贷款的67%左右，而且当前个人购房贷款的不良率不到1%，但是，切不可误认为即便房价暴跌对商业银行的影响也不大。这里有三个问题需要注意：一是虽然我国商业银行直接发放的房产按揭比例不大，但是其他以土地和房产作为抵押的贷款比重却很高；二是银行表外理财产品中房地产信托，以及房地产带动的相关产业（如钢铁、水泥等）的贷款存在较大风险；三是当前个人购房贷款的不良率不到1%，并不意味着房价暴跌之后，不良率仍然会这么低。香港、日本、美国等房地产泡沫破灭之时,断供人数剧增便是明证。如果中国房地产危机引爆金融危机，则后果不堪设想。中国脆弱的经济如何能承受如此毁灭性的打击？因此，如果房地产面临崩盘，中国政府必定会救市。

 

 三、政府救市的措施

 

 政府救市措施将会围绕给予房企资金支持和刺激购房需求两个方面来进行。这需要宽松的货币政策与其他措施相配合。

（一）宽松的货币政策

    1．目前已经采取的“微调”救市措施：

   （1）公开市场业务

    2014年6月第1周，央行在公开市场净投放资金730亿元，而5月最后一周公开市场实现净投放200亿。截至6月5日，央行已连续第4周在公开市场实现净投放。这表明央行在逐渐加大金融市场流动性。

   （2）定向降准

    4月25日，央行曾下调县域农村商业银行人民币存款准备金率2个百分点，下调县域农村合作银行人民币存款准备金率0.5个百分点，此举被市场标以央行的“定向降准”。

6月9日,央行决定从6月16日起,对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行（不含2014年4月25日已下调过准备金率的机构），下调人民币存款准备金率0.5个百分点，同时对财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司也下调人民币存款准备金率0.5个百分点。此次定向降准覆盖大约2/3的城商行、80%的非县域农商行和90%的非县域农合行。

尽管上述两次降准均为“定向”，但是资金一旦流入商业银行，则很难确定它会真的如央行所希望的那样大力支持“三农”和小微企业，对资金极度渴求的房企很可能搭上这次定向降准的便车。

   （3）再贷款

 3月20日，央行印发《关于开办支小再贷款 支持扩大小微企业信贷投放的通知》（银发〔2014〕90号），在信贷政策支持再贷款类别下创设支小再贷款，专门用于支持金融机构扩大小微企业信贷投放，同时下达全国支小再贷款额度共500亿元。

 5月21日，央行向国开行发放再贷款3000亿元，以支持棚户区改造。

 5月30日，央行使用中韩本币互换协议下4亿韩元（约合240万元人民币）资金支持企业贸易融资。具体做法是央行将韩元资金借给商业银行，由商业银行向企业发放贸易融资贷款，企业用以支付从韩国的货物和服务贸易进口。这是央行首次在双边本币互换协议下动用对方货币。从理论上讲，中国央行有超过2.5万亿元人民币的货币互换外币资金可借给商业银行用以补充流动性。

 6月6日，央行向中国邮政储蓄银行、华夏银行、民生银行等多家银行发放定向再贷款1000亿元，用于三农建设。

 野村证券曾在5月末预计，中国央行可能将在6月底通过再贷款释放4900亿元基础货币，这相当于降准45个基点。

 尽管上述再贷款名义上是支持小微企业、棚户区改造、贸易融资以及“三农”建设，但是能否保证不流向房地产市场，则是一个疑问。而且，定向降准虽然不直接利好房贷，但信贷的宽松将缓解银行各贷款业务之间的挤出效应，有利于银行增加房贷投入。

 2．以后可能采取的救市措施：

    （1）提高贷存比

《商业银行法》明确规定商业银行贷存比为75%, 通过立法改变这一比例尚需时日，但是银监会副主席王兆星近日表示，可以通过“变通”的方式实际改变这一比例，例如：中央银行对小微企业、“三农”的专项再贷款可不计入商业银行的贷款（分子）中,具体办法将在不久后公布。这一表态,令人想象央行的救市力度在不断加大。

(2) 给予个人房贷优惠政策

2011年的“国八条”规定，贷款购买第一套住房的家庭，首付款比例不低于30%；购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。为刺激购房需求，政府将会允许提高贷款比例，同时降低个人房贷利率，并简化公积金贷款手续。

    (3) 定向再贷款房贷积极的银行

当前很多银行不愿发放个人房贷，即便发放，利率也很高，为鼓励银行多发放个人房贷，有专家建议央行的再贷款也可定向用于在个人房贷业务上更为积极的银行。

      （4）    全面降低存款准备金率

如果6月份数据继续恶化，定向降准收效不大的话，央行很可能在第3季度全面降低存款准备金率，但因为全面降准是“猛药”，对市场流动性的影响巨大，所以我估计央行单次全面降准的幅度会较小。

 （二）其他救市措施

    1．减少土地供应

通过减少土地供应，从而减少住房供应，可以在一定程度上抑制房价下跌。但是，如果不批地，或者批地很少，政府的财政收入又会减少很多，所以，是否要减少土地供应会令政府很纠结。

  2．推迟保障类住房和自住商品房入市时间

  如果房价持续下跌，且下跌幅度较大，北京市政府可能会推迟保障类住房和自住商品房的入市时间，以减轻房地产市场现有的库存压力。

  3．限制二手房出售

  二手房抛售是造成北京房价下跌的重要因素。政府以后是否会出台政策限制二手房出售呢？例如，规定拥有多套住房的房主只能出售一套房。我认为这种可能性非常小，但是并非绝对没有可能，因为非常时期采取非常政策似乎是中国地方政府的一贯思路（杭州的“限降令”便是一例）。那么，是否可以这样认为，既然以前为防止房价高涨出台了“限购令”，现在为抑制房价下跌也可出台“限售令”呢？

  4．取消限购措施

2011年“国八条”规定，符合购房条件的外地人只能购买一套房，北京人最多购买两套房。当时实施这个政策的主要意图是限制住房投资需求，但也误伤了一些改善性消费需求。如果北京楼市状况继续恶化，不排除北京市政府取消限购政策的可能。

  5．调整房屋交易税费

目前，涉及到一手房交易的个人税费主要有契税、印花税、房屋维修基金：涉及到二手房交易的税费有：契税、印花税、营业税、个人所得税、交易费、登记费、土地收益金（仅适用于房改房、经济适用房、安居工程房）。政府为抑制房价暴跌，可以对一手房交易减少交易税费，而对于二手房则增加交易税费，这样可以促使人们增加一手房交易，同时减少二手房交易，以达到消化新建住宅库存，同时减少二手房供应的目的。

  6．给予财政补贴

  2008年中国楼市一度进入萧条，为刺激购房需求，一些地方政府曾给予购房者财政补贴。现在中国楼市危险的情形较之2008年更为严重，北京楼市如果形势进一步恶化，估计政府也会采取此措施。

 

    四、北京房地产泡沫会迅速破灭吗？

 

房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。根据这一定义,无论是从房价收入比，还是租售比来判断，北京房地产均已出现巨大泡沫。只要是泡沫，就总会有破灭的那一天，泡沫破灭有缓慢破灭和迅速破灭两种形式。政府显然不希望房地产泡沫迅速破灭，因为迅速破灭意味着房地产崩盘，而房地产崩盘则意味着中国经济陷入“自杀式毁灭”。那么，北京房地产泡沫会迅速破灭吗？

在回答这个问题之前，让我们先回顾一下发生在20世纪90年代的那场让日本衰退十多年的房地产泡沫破裂事件。

   （一）前车之鉴

   1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了《广场协议》 ，之后美元贬值，日元迅速升值，大量国际资本进入日本。当时的日本政府实行极度宽松的货币政策，货币市场流动性泛滥，资金大量流向房地产业，房价不断上涨。许多日本 人发现炒房地产比干事业赚钱更快，于是纷纷拿出银行积蓄投机楼市。到1989年，日本的房地产价格已飙升到十分疯狂的程度。当时日本的地价竟相当于整个美国地价的4倍。到1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的总地价。普通工薪族即使花费毕生储蓄也无力在大城市买下一套住宅，能买得起住宅的只有亿万富翁。1991年，随着国际资本获利后撤离，日本房地产业全面崩溃，个人纷纷破产，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元。

   （二）历史总是惊人的相似

通过分析日本房地产泡沫产生的原因，我们可以发现现在的中国与当时的日本在诱发房地产泡沫方面有着惊人的相似之处：

      1.本币大幅升值

    1985年，日本签署《广场协议》 ，在不到3年的时间里，日元便对美元升值了1倍。从日元对美元名义汇率看，1985年2月至1988年11月，升值111%；1990年4月至1995年4月，升值89%；1998年8月至1999年12月，升值41%。

2005年7月21日，中国实行人民币汇率制度改革。截至2013年12月末，人民币对美元累计升值35.7%，实际有效汇率累计升值30%。如考虑物价因素，人民币升值的幅度还要大得多。

    2.执行宽松的货币政策

自1986年1月起，日本央行连续5次降低再贴现率，从5%降低到1987年2.5%的战后最低水平。货币供应量连续每年超过10%，1998年超过15%，造成市场上资金极其充沛。金融机构将房地产贷款作为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模。1991年，日本12家大型银行向房地产业发放了总额为50万亿日元贷款，占贷款总额的1/4。另外，日本银行为干预汇率持续买进美元卖出日元，这也进一步加剧了货币供应量的膨胀。

2003年之后，中国多次实施宽松的货币政策。尤其是2008年年底，中国为应对美国次贷危机，推行了令世人震惊的4万亿人民币强刺激经济计划，导致货币泛滥成灾。

    3.投资投机之风盛行

房地产泡沫破裂前的日本，人们为房产的不断增值所吸引，纷纷投资房地产，房价不断飙升。人们将大量资金投向房地产，1985年以后的4年时间中，东京和大阪两地住宅价格都上涨了2倍多。

2003年至2012年间的中国，全国城镇平均房价从2381元上涨到5791元，10年上涨143%。北京、上海、广州房价涨幅则分别达到365%、500%和261%。投机者将几套、几十套乃至上百套房产买下后，然后等待房价进一步上涨后出售获利。

   （三）政府与市场，谁的力量大？

如前所述，一方面，北京楼市在市场力量的作用下已进入下跌通道，另一方面，政府正在采取各种措施防止房地产泡沫迅速破灭，那么，政府与市场，谁的力量大？

目前北京楼市正弥漫着房企会破产、房价会暴跌的预期，政府要拯救楼市，必须扭转人们的预期，而要扭转预期，则必须给予房企资金支持，不让房企大面积倒闭。房企的资金来源于两个方面：一是房屋销售回款；二是金融机构的贷款。如果政府刺激购房需求的措施到位，而且金融机构给予房企的资金支持适度的话，北京房地产泡沫也许不至于迅速破裂。

但是，需要特别引起重视的是，政府向市场投放的资金力度掌握不好的话，很容易造成货币泛滥，从而引发恶性通货膨胀，最终仍会导致房地产泡沫破裂，只是略微推迟了一下时间而已，但推迟后的泡沫破裂对经济的损害将会更大。

因此，北京房地产泡沫是否会迅速破裂的关键在于：政府是否能采取正确的救市措施，以及把握好救市的时间和力度。

显然，要做到救市措施正确、时间和力度恰到好处这三点，对中国政府而言，无疑是巨大的挑战。

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